Go to English

Publicações

Em detalhes para você.

A pandemia Covid-19 e a teoria da imprevisão nos contratos de locação comercial

 

A vida é o bem mais importante a ser preservado, de forma que os reflexos econômicos do isolamento social deverão ser subsequentemente definidos e contabilizados.

Enquanto os laboratórios se apressam na criação de fármacos imunizantes, as medidas governamentais para retardar o contágio maciço da população foram internalizadas pelos empresários de diversos setores, os quais estão absorvendo os ônus pela paralisação total ou parcial de suas atividades empresariais.

A imprevisão temporal para o restabelecimento da rotina social gera incertezas nos setores privados, na medida em que o consumo é o eixo central da economia global, nacionalmente afetado pelas instabilidades econômicas dos últimos anos, elevada taxa de desemprego e expectativa de reformas, sobretudo a tributária.

Apesar do cenário macro de indefinições, sem a previsão de retomada das atividades e da consequente geração de receitas, permanece aos empresários a obrigação de pagar salários, fornecedores, impostos e tantas outras despesas operacionais, produzindo ou não.

Dentre as despesas poderá estar a obrigação do empresário pagar o aluguel. O contrato de locação tem a possibilidade de revisão frente a atual situação vivenciada no Brasil.

Com o viés exclusivamente voltado para os contratos de locação comercial e à luz da legislação civil vigente, reunimos os aspectos de interesse da Lei de Locação de Imóveis n. 8.245/91 e os requisitos jurídicos da Teoria da Imprevisão aplicáveis na atual conjuntura de pandemia.

Sinteticamente, o objetivo primordial da legislação locatícia comercial denota a importância do local do exercício da atividade empresarial, garantindo, por exemplo, o direito de renovação do contrato. Num exercício lúdico, a troca de imóvel de uma fábrica, com maquinário, licenças ambientais, alvarás e um conjunto de fatores, poderia suspender ou inviabilizar a continuidade da atividade, razão pela qual, há amparo legal voltado à manutenção da atividade empresária.

Na conjuntura atual, identificamos coexistência teórica (Teoria da Imprevisão) e fática (pandemia) aplicáveis aos contratos de locação comercial:

  1. contrato de execução continuada;
  2. prestação do locatário onerosamente excessiva;
  3. extrema vantagem para o locador;
  4. acontecimento extraordinário e imprevisível.

Tais requisitos legais possibilitam ao empresário, na condição de locatário, pedir a resolução do contrato ou, havendo interesse no objeto contratual, pleitear que o valor ajustado seja reduzido ou modificado na forma de execução.

A experiência demonstra que o acionamento do locador pode se fazer extrajudicialmente, com o auxílio de profissional advogado, a fim de se repactuar o contrato de locação comercial que, contextualmente, se mostra como a opção mais favorável para ambas as partes.

Inexistindo interesse ou omissa a manifestação da vontade pelo locador, é resguardada ao empresário locatário a tutela jurisdicional (salvo expressa previsão contratual para o acionamento de Câmara de Arbitragem), em regime de urgência, a fim de evitar a onerosidade excessiva e majoração do rol de despesas.

Destacamos a urgência da tutela e da busca por alternativas de solução concernentes ao contrato de locação comercial, pois não há prazo para a retomada das atividades empresariais, tendo em vista a determinação governamental do isolamento social por prazo indeterminado.

Em outras palavras, nos próximos meses não haverá receita para desafogar o fluxo de saída de caixa e as estratégias minimizadoras dos prejuízos financeiros deverão ser brevemente tomadas pelos empresários que almejam sobreviver no mercado.

Independentemente da crença e da experiência pessoal, vive-se um momento histórico, cabendo a cada qual, em prol da manutenção social, valer-se de estratégias conscientes e ferramentas jurídicas aptas à sobrevivência e ao reequilíbrio, especialmente os contratuais.

Daiana Mourão de Andrade – Especialista em Compliance Contratual, advogada de Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Sociedade de Advogados