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Base de Cálculo do ITBI não possui vínculo com a base de cálculo do IPTU

Recentemente, em sede de Recurso Especial (1937.821/SP), decidiu, a Primeira Seção do STJ, por unanimidade de votos, que a base de cálculo do ITBI não possui vínculo com a base de cálculo do IPTU, devendo ser utilizado para o cálculo do tributo o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

Em breve síntese explicativa, cabe elucidar que, trata-se o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) de tributo municipal exigível em operações de compra e venda, a fim de regularizar e oficializar a transmissão de um bem imóvel.

Sendo assim, incide o imposto em face do valor da operação de aquisição do imóvel objeto da transferência imobiliária. Diante disso, firmou o STJ três teses referentes a base de cálculo imposto municipal em questão:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

As premissas norteadoras da decisão tiveram respaldo nos coeficientes de diferenciação existentes entre o IPTU e o ITBI. Sustenta o ministro Gurgel de Faria que o IPTU está relacionado a tributação da propriedade, levando-se assim em consideração aspectos mais abrangentes, como a metragem e localização do bem.

Já a base de cálculo do ITBI, apontou o Relator, deve ser o valor de mercado do imóvel, o qual é passível de influência de fatores como a realização de benfeitorias e do estado de conservação em que se encontra.

Nesse sentido, o Ministro denota que: "Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”.

Portanto, a aplicação do valor venal do imóvel, anteriormente estabelecida pelo fisco, deve agora ser convencionada pelo próprio contribuinte, à luz do princípio da presunção de boa fé. Isto é, presume-se que o contribuinte promova a estipulação de um valor que seja acordante com o valor de mercado, de forma a atender as singularidades de cada imóvel, bem como as particularidades do negócio jurídico.

 Conclui-se, então, que, frente à decisão proferida pelo STJ, a base de cálculo do ITBI será doravante arbitrada nos moldes do valor correspondente à operação de transmissão, conforme informado pelo contribuinte, e, assim, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, em respeito aos princípios da estrita legalidade, da boa-fé objetiva e do contraditório.