O entendimento é relevante para o mercado imobiliário, especialmente para contratos de locação comercial, ao esclarecer que a garantia contratual prevista na Lei do Inquilinato não elimina garantias legais autônomas asseguradas pelo Código Civil.

Entenda o caso

O processo teve origem em uma ação de homologação de penhor legal proposta por um shopping center. Diante de uma dívida superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o empreendimento reteve bens móveis deixados pelo locatário no imóvel, com o objetivo de garantir a satisfação do crédito locatício.

O locatário, por sua vez, alegou violação ao artigo 37 da Lei do Inquilinato, que proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Segundo sua argumentação, como o contrato já estava garantido por fiança, o locador não poderia se valer também do penhor legal.

A defesa também sustentou que a interpretação dos negócios jurídicos deve observar a intenção das partes e a boa-fé objetiva, não podendo se limitar a uma leitura literal das normas aplicáveis à locação imobiliária.

Diferença entre garantias contratuais e penhor legal

Em primeira instância, o juízo acolheu o argumento do locatário, entendendo que haveria cumulação indevida de garantias. No entanto, o Tribunal de Justiça de Alagoas reformou a decisão, posicionamento que foi mantido pelo STJ.

O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a vedação prevista na Lei do Inquilinato se refere às garantias contratuais ou convencionais, ou seja, aquelas escolhidas pelas partes no momento da contratação, como fiança, caução e seguro-fiança.

Essa regra tem natureza de ordem pública e busca evitar abusos por parte do locador, impedindo que o locatário seja submetido a exigências excessivas como condição para a celebração do contrato.

O penhor legal, contudo, possui natureza distinta. Trata-se de uma garantia prevista diretamente no artigo 1.467 do Código Civil, que independe da vontade das partes e não decorre de negociação contratual. Sua finalidade é proteger determinados créditos, entre eles os aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.

O que decidiu o STJ?

Para o STJ, a fiança contratual e o penhor legal podem coexistir, pois têm origens, naturezas e finalidades diferentes. Assim, a existência de fiança no contrato de locação não impede que o locador exerça o penhor legal diante do inadimplemento do locatário.

Na prática, a decisão reforça que a proibição de cumular garantias prevista na Lei do Inquilinato não pode ser interpretada de forma tão ampla a ponto de afastar garantias legais autônomas conferidas pelo Código Civil.

Com isso, permanece válido o direito do locador de reter bens do locatário para assegurar o pagamento de aluguéis e encargos em atraso, ainda que o contrato já conte com fiança.

Impactos para contratos de locação

A decisão representa um precedente importante para locadores, locatários, administradoras de imóveis e empreendimentos comerciais, como shopping centers.

Ao diferenciar garantias contratuais de garantias legais, o STJ conferiu maior segurança jurídica à recuperação de créditos locatícios, especialmente em situações de inadimplência.

O entendimento também reforça a importância de uma análise cuidadosa dos contratos de locação e das medidas disponíveis para proteção do crédito, sempre observando os limites legais e a boa-fé nas relações contratuais.

Maria Luiza J. G. Rotoli de Macedo – Acadêmica do curso de Direito na FAE Centro Universitário e estagiária no setor Cível e Empresarial do escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.

Em 06 de fevereiro, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, enfrentou a relevante matéria da indenização por lucros cessantes em hipóteses de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, decorrente do inadimplemento (atraso) por parte do vendedor.

Importante destacar que a jurisprudência do STJ é pacífica quanto ao cabimento de lucros cessantes em função de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador, quando não há o pedido de rescisão contratual. Em tais casos, presumem-se devidos os lucros cessantes, eis que que o comprador foi privado da posse do bem na data esperada.

A diferenciação proposta pelo voto vencedor, de lavra da ministra Isabel Gallotti, acompanhado pela maioria, encontra fundamento na existência ou não do pleito de rescisão contratual por parte do adquirente.

Quando presente o pleito de rescisão contratual, restou vencedor o entendimento de que não há como reconhecer o pedido de lucros cessantes de forma presumida.

Para a maioria, quando o adquirente pretende a resolução da compra e venda (postura negativa) não há mais a expectativa de recebimento futuro do objeto contratual (imóvel) e, em razão disso, necessária a prova inequívoca da perda de uma chance ou dos valores que deixou de auferir com a mora da incorporadora/construtora.

Por outro lado, a ministra reafirmou o entendimento da 2ª Seção do STJ de que, quando não há pretensão de rompimento do vínculo contratual (postura positiva), e, portanto há a intenção de recebimento do imóvel, são presumíveis os lucros cessantes (gastos com outra moradia ou eventual renda auferida com a locação do bem).

Por fim, restou consignado que o retorno ao status quo ante, decorrente da rescisão contratual, representado pela devolução integral de todos os valores dispendidos, se acrescida de lucros cessantes presumidos, tornaria desproporcional os termos da resolução do contrato. Tal concessão criaria um desequilíbrio na solução do inadimplemento absoluto, o que poderia incentivar a rescisão do contrato, visto que a medida seria mais vantajosa ao adquirente.

O novo posicionamento do STJ sobre a presunção dos lucros cessantes traz um impacto relevante sobre a matéria e busca equacionar os desafios enfrentados pela Construção Civil (ramo importantíssimo para o desenvolvimento do país) com a necessidade de proteção do consumidor.

Como principal ponto positivo, destaca-se que o voto vencedor busca, ao se aprofundar no tema dos lucros cessantes, a proteção da relação contratual, trazendo um forte desestímulo às rescisões.

Porém, surge o questionamento se tal posicionamento mitiga o disposto no artigo 475, do Código Civil, o qual prevê expressamente que, mesmo em casos de resolução do contrato, a parte lesada pode exigir as perdas e danos. Certamente a matéria ainda será amplamente debatida nos tribunais do país e, ainda, perante o próprio Superior Tribunal de Justiça.

Pedro Henrique Cordeiro Machado – especialista em Direito Civil e Processo Civil pela UNICURITIBA, advogado do escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.