Proprietários de imóveis devem estar atentos às novas regras, que podem afetar diretamente o planejamento financeiro, os contratos em vigor e a rentabilidade das locações.

Como funciona a tributação atual sobre aluguéis?

Atualmente, a tributação sobre receitas de aluguel é feita da seguinte forma:

• Pessoas físicas: são isentas de imposto de renda se os valores recebidos forem de até R$ 2.259,20 por mês. Acima desse limite, aplica-se imposto de renda com alíquotas progressivas de até 27,5%, conforme a tabela vigente.
• Pessoas jurídicas: as receitas estão sujeitas à incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, de acordo com o regime tributário da empresa.

O que muda com o IBS e a CBS?

Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, o modelo tributário será substituído pelo IBS (de competência compartilhada entre estados e municípios) e pela CBS (de competência federal).

Embora a nova legislação não altere a tributação da renda, ela passa a prever a incidência de IBS e CBS sobre receitas de aluguel, nas seguintes condições:

• Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados com receita anual superior a R$ 240 mil;
• Pessoas físicas com receita mensal superior a R$ 24 mil com locação, ainda que possuam menos de três imóveis.

Dessa forma, a depender da quantidade de imóveis e do volume de receita, o contribuinte poderá ser considerado equiparado a uma empresa para fins tributários, tornando-se contribuinte obrigatório do IBS e da CBS.

Como fica a locação por temporada?

A locação de imóveis residenciais por período inferior a 90 dias ininterruptos — prática comum em plataformas de aluguel por temporada — passará a seguir as regras aplicáveis ao setor de hotelaria, com aplicação de regime específico.

Nesses casos, haverá um redutor de 40% nas alíquotas de IBS e CBS, o que pode representar uma carga tributária mais leve, embora ainda maior do que em muitos contratos atualmente em vigor.

Regime transitório: opção com alíquota reduzida

A nova legislação também institui um regime transitório facultativo, com alíquota reduzida de 3,65% sobre a receita bruta da locação, aplicável a contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, data de entrada em vigor da nova lei.

Para aderir ao regime transitório, os contratos devem atender a critérios formais, como:

• Reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica válida das partes contratantes;
• Comprovação de pagamento até o mês seguinte ao início do contrato, no caso de locações residenciais;
• Registro em cartório ou disponibilização para a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS, no caso de locações não residenciais.

A alíquota reduzida poderá ser aplicada até o prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. No entanto, essa opção veda o uso de redutores adicionais de alíquota e impede a apropriação de créditos de IBS e CBS, bem como a solicitação de restituições ou compensações tributárias.

Impactos no mercado imobiliário

As mudanças fiscais trazidas pela nova legislação devem impactar significativamente o mercado de locações, tanto no âmbito residencial quanto comercial. Com a possível elevação da carga tributária, é natural que haja:

• Renegociação de contratos, para redistribuição dos novos custos entre proprietários e locatários;
• Revisão das expectativas de rentabilidadedos investimentos imobiliários;
• Reavaliação do modelo de operação, especialmente por pessoas físicas que atuam como pequenos investidores no setor.

Nesse contexto, torna-se essencial antecipar o planejamento tributário e avaliar os cenários possíveis para cada tipo de locação, considerando a possibilidade de adesão ao regime transitório como forma de garantir maior previsibilidade financeira até a adaptação definitiva ao novo modelo.

Rafaela de Oliveira Marçal – advogada da equipe de Direito Tributário no escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia