A principal questão está em definir se o valor obtido com a venda do imóvel deve ser considerado uma receita operacional ou um ganho de capital. Essa distinção é essencial, pois afeta diretamente a carga tributária da empresa.

Qual a diferença?

Quando o imóvel está registrado como ativo circulante, a receita da venda entra na base de cálculo do IRPJ e da CSLL, e também sofre incidência de PIS e COFINS.

Já quando o imóvel está no ativo não circulante (por exemplo, como investimento ou bem do patrimônio da empresa), a tributação ocorre apenas sobre o ganho de capital — ou seja, sobre a diferença entre o valor da venda e o valor contábil do imóvel. Nesse caso, PIS e COFINS não são cobrados.

E onde está a controvérsia?

Na busca por uma carga tributária mais vantajosa, algumas empresas reclassificam os imóveis do ativo não circulante para o ativo circulante antes da venda. No entanto, esse tipo de movimentação contábil precisa estar alinhado à realidade da empresa e ao entendimento da Receita Federal.

De acordo com a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, empresas do setor imobiliário que vendem imóveis próprios devem considerar essa venda como receita operacional, mesmo que os bens tenham sido usados anteriormente como investimento ou para locação.

Por outro lado, se a empresa não atua no ramo imobiliário, a simples reclassificação contábil do imóvel não transforma a operação em receita operacional. Nesse caso, aplica-se a tributação sobre o ganho de capital, sem incidência de PIS e COFINS.

Esse entendimento foi reafirmado na Solução de Consulta COSIT nº 221/2024, que reforça a importância de considerar não apenas a classificação contábil, mas também o objeto social da empresa e sua atividade econômica real.

O que dizem os tribunais administrativos?

O CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) tem confirmado esse posicionamento. Um exemplo é o caso analisado no Recurso Voluntário 11065.722929/2014-69, em que uma empresa do setor imobiliário vendeu imóveis destinados à locação. A fiscalização considerou, de forma equivocada, que a operação era ganho de capital. O CARF, no entanto, reconheceu que a venda deveria ser tratada como receita operacional, já que a empresa atuava no setor imobiliário.

Cuidados importantes

Empresas que consideram reclassificar seus imóveis para fins de venda devem ter atenção redobrada. A reclassificação deve refletir a realidade econômica do negócio, e não pode ser usada apenas como estratégia para pagar menos impostos. Caso contrário, a operação poderá ser considerada uma tentativa de planejamento tributário abusivo, sujeita a autuação e penalidades por parte da Receita Federal.

Rafaela de Oliveira Marçal – Advogada no escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia, com atuação em Direito Tributário