A rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis sempre foi fonte de intensa controvérsia, especialmente quanto à possibilidade de retenção de valores pelo vendedor. A ausência de critérios legais objetivos gerava insegurança jurídica tanto para adquirentes quanto para loteadoras.
Com a promulgação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, o legislador buscou conferir maior previsibilidade às consequências da resolução contratual, estabelecendo parâmetros claros acerca das retenções admitidas, inclusive nos contratos de loteamento.
Nesse contexto, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento relevante ao reconhecer a legitimidade da cobrança da chamada taxa de fruição, no julgamento do REsp nº 2.104.086.
Antes da alteração legislativa, o STJ firmara orientação no sentido de que não seria cabível a cobrança da taxa de fruição em lotes não edificados. O fundamento residia na ausência de proveito econômico concreto por parte do comprador, pois, inexistindo construção ou utilização efetiva, não se poderia presumir vantagem patrimonial apta a justificar indenização compensatória.
A Lei nº 13.786/2018 alterou esse cenário ao inserir o artigo 32-A na Lei nº 6.766/1979, passando a disciplinar as consequências da resolução contratual por iniciativa do adquirente.
O dispositivo autoriza a retenção de percentual sobre os valores pagos, a dedução de despesas administrativas e a cobrança de valores correspondentes à fruição do imóvel.
No caso analisado pelo STJ, o comprador desistiu da aquisição de lote em condomínio fechado após o pagamento de pequena parte do preço. A incorporadora reteve valores a título de multa contratual e taxa de fruição, conforme previsto no contrato e na legislação vigente.
Ao negar provimento ao recurso do adquirente, a relatora, Ministra Isabel Gallotti, destacou que o entendimento jurisprudencial anterior estava ancorado em lacuna normativa, superada com a edição da Lei do Distrato.
Segundo a Ministra, a simples transmissão da posse torna o adquirente juridicamente apto a usufruir do imóvel, inclusive para fins de construção. A potencialidade de uso — e não a efetiva utilização — é suficiente para legitimar a indenização pela fruição.
A decisão da 4ª Turma do STJ alinha-se à opção legislativa por maior previsibilidade e segurança jurídica nos contratos de loteamento. Ao afastar distinções não previstas expressamente em lei, o Tribunal privilegia a aplicação do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979.
Permanece possível, contudo, a análise de casos concretos sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto à eventual abusividade dos percentuais fixados contratualmente.
O entendimento atualmente consolidado pelo STJ reconhece que, após a Lei nº 13.786/2018, é legítima a cobrança de taxa de fruição mesmo em lote não edificado, desde que haja transmissão da posse ao adquirente.
Maria Luiza J. G. Rotoli de Macedo – Acadêmica do curso de Direito na FAE Centro Universitário e estagiária no setor Cível e Empresarial do escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.
