A aquisição de um imóvel representa, para muitos brasileiros, um projeto que exige anos de planejamento e significativo investimento financeiro. Justamente por envolver patrimônio e expectativas relevantes, as relações imobiliárias devem ser pautadas pela boa-fé e pela lealdade entre as partes.
Quando esses deveres são violados, como ocorre na venda de um mesmo imóvel a mais de uma pessoa ou na alienação de bem que já não pertence ao vendedor, cabe ao Poder Judiciário buscar a efetiva reparação dos prejuízos causados.
Uma recente decisão da 1ª Vara Cível de Cristalina (GO) trouxe importante discussão sobre o tema ao reconhecer que, em caso de venda irregular de imóvel, a indenização por danos materiais deve considerar o valor atual de mercado do bem, e não apenas o preço pago no momento da aquisição.
O caso
Em 2008, um produtor rural adquiriu lote urbano pelo valor de R$ 4 mil. Dezesseis anos mais tarde, ao tentar regularizar a escritura, descobriu que o vendedor havia alienado um imóvel que já não lhe pertencia, uma vez que o terreno integrava o espólio de seus pais e, ainda em 1991, foi repassado judicialmente a um terceiro – transferência à qual o próprio vendedor, na condição de herdeiro, havia dado sua concordância formal. Ou seja, ao negociar o lote com o produtor rural em 2008, ele já sabia, ou, no mínimo, deveria saber, que não detinha mais qualquer direito sobre o bem.
Diante do prejuízo, o comprador ajuizou ação pleiteando R$ 130 mil a título de danos materiais, quantia que estimou corresponder ao valor atual de um imóvel equivalente, além de indenização por danos morais. A sentença confirmou a responsabilidade do vendedor e determinou que o ressarcimento fosse calculado com base no valor de mercado atual do imóvel, apurado por avaliação judicial, somado à condenação por dano moral.
Acertos jurídicos centrais
Dois aspectos sustentam o acerto dessa decisão. O primeiro diz respeito à prescrição. O vendedor tentou esquivar-se da responsabilidade alegando o decurso do tempo entre a venda (2008) e o ajuizamento da ação. O Tribunal, contudo, aplicou corretamente o princípio da actio nata, segundo o qual o prazo prescricional só começa a correr quando a vítima efetivamente toma conhecimento da lesão ao seu direito – o que, no caso, só ocorreu em 2020, no momento da tentativa de regularização. Exigir o oposto seria punir o comprador de boa-fé por seu desconhecimento a respeito de uma fraude que ele não tinha como detectar previamente.
O segundo ponto está na aplicação do princípio da reparação integral, previsto no Código Civil. Se a condenação se limitasse a devolver os R$ 4 mil históricos corrigidos pela inflação, o comprador jamais conseguiria readquirir um imóvel equivalente hoje. Diante da valorização imobiliária acumulada em quase duas décadas, uma reparação nesses moldes não seria punição legítima e equivalente – o vendedor de má-fé lucraria simplesmente por ter conseguido protelar a descoberta do golpe. Ao determinar a apuração do valor atual via avaliação judicial, o Judiciário goiano garantiu que o patrimônio do lesado fosse recomposto à realidade presente, e não a uma fotografia defasada do passado.
Maria Luiza J. G. Rotoli de Macedo – Acadêmica do curso de Direito na FAE Centro Universitário e estagiária no setor Cível e Empresarial do escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.
