Decisão do STJ reforça a segurança jurídica das incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e evidencia a importância da adequada estruturação contratual e registral.
Uma recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, consolidou importante precedente para incorporadoras e investidores do setor imobiliário. Conforme decidido no AgInt no REsp nº 2.159.971/SP, julgado em 15 de junho de 2026, é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelos compradores em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
Isso significa que os compradores que se tornarem inadimplentes e/ou rescindirem o contrato de compra de imóveis, poderão perder até 50% dos valores pagos na pretensa compra.
O entendimento impacta diretamente a análise de risco das incorporações afetadas, pois o percentual de retenção expressamente pactuado deixa de depender de arbitramento judicial.
O cenário jurídico
No caso analisado, um comprador inadimplente ajuizou ação de rescisão contratual e obteve, no tribunal de origem, a limitação da retenção a 20% dos valores pagos, sob o fundamento de onerosidade excessiva.
As vendedoras, por sua vez, defenderam a validade da cláusula contratual que estabelecia a retenção de 50%. Ao examinar a controvérsia, o STJ reconheceu que o percentual encontra respaldo no regime jurídico do patrimônio de afetação.
A conclusão foi fundamentada no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção ampliada nas incorporações submetidas a esse regime. Para a incidência do limite de 50%, exige-se que o empreendimento esteja formalmente submetido ao patrimônio de afetação e que o percentual tenha sido expressamente previsto no contrato.
Também foi afastada a necessidade de comprovação individualizada dos prejuízos suportados pelo incorporador, uma vez que o § 1º do mesmo dispositivo dispensa a demonstração do dano para a exigência da pena convencional, permitindo que a cláusula penal funcione como mecanismo de pré-fixação das perdas decorrentes do inadimplemento.
Essa sistemática reduz a litigiosidade sobre os custos efetivos do desfazimento do negócio e confere maior estabilidade econômica ao contrato para a incorporadora, especialmente diante das despesas comerciais, administrativas e financeiras suportadas ao longo da incorporação.
O STJ igualmente afastou a alegação de incompatibilidade com o Código de Defesa do Consumidor. Segundo o entendimento adotado, a legislação de incorporações imobiliárias não contraria as normas consumeristas, mas estabelece critérios objetivos para a resolução contratual decorrente do inadimplemento do comprador.
Implicações estratégicas para o setor imobiliário
Na prática, o precedente beneficia as incorporadoras apenas nos empreendimentos que estejam contratual e registralmente estruturados de forma adequada.
A primeira exigência está relacionada à redação da cláusula penal. A validade reconhecida pelo STJ pressupõe a indicação expressa do percentual de retenção. Contratos que apenas façam referência genérica à legislação ou que não estabeleçam objetivamente o percentual aplicável podem ficar sujeitos ao limite ordinário.
A segunda exigência possui natureza registral. Nos termos do art. 31-B da Lei nº 4.591/1964, o patrimônio de afetação é constituído mediante averbação de termo próprio na matrícula do imóvel, ou seja, a ausência dessa formalização pode impedir a aplicação da retenção ampliada, ainda que o empreendimento tenha sido economicamente planejado sob esse regime.
Atendidos esses requisitos, o distrato deixa, assim, de representar apenas um risco jurídico e passa a integrar o planejamento econômico do empreendimento, com reflexos diretos sobre fluxo de caixa, provisões, precificação e valuation.
O precedente também reforça a importância de uma governança contratual integrada, envolvendo as áreas jurídica, comercial, financeira e registral, já que a utilização de modelos padronizados, sem aderência à estrutura específica do empreendimento, pode comprometer a eficácia da cláusula de retenção e reduzir a proteção econômica pretendida.
Em síntese, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a exigibilidade da retenção de até 50% nos contratos vinculados a empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, desde que o percentual esteja expressamente previsto e o regime tenha sido regularmente averbado na matrícula do imóvel.
A revisão dos instrumentos de venda, portanto, não deve ser tratada como mera providência documental. Trata-se de medida estratégica para preservar a margem, reduzir contingências e conferir maior previsibilidade ao desempenho financeiro da incorporação.
Fabio da Silveira Schlichting Filho – Advogado nas áreas do Direito Societário e Contratos Empresariais do escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.
