A locação empresarial está diretamente ligada à atividade econômica desenvolvida no imóvel
A locação de imóveis comerciais exige atenção redobrada na elaboração contratual. Ao contrário do contrato residencial, a locação empresarial está diretamente ligada à atividade econômica desenvolvida no imóvel. Isso significa que o locatário, muitas vezes, realiza investimentos relevantes para adaptar o espaço, consolidar uma operação e construir uma clientela local — o que exige maior proteção contratual.
A seguir, destacamos as cláusulas essenciais para garantir segurança jurídica ao locatário e evitar litígios no término ou durante a vigência do contrato.
Finalidade da locação: cláusula indispensável
Uma das cláusulas mais relevantes em contratos de aluguel empresarial é a que define a finalidade da locação. O contrato deve especificar que o imóvel será utilizado para atividade comercial, industrial ou profissional.
Essa definição não apenas garante maior previsibilidade para o locador, como também é condição para o locatário pleitear a renovação compulsória do contrato, conforme o artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Prazo contratual e direito à renovação
Ao contrário da locação residencial, onde há mais flexibilidade nos prazos, o contrato empresarial exige planejamento de longo prazo. Para que o locatário tenha direito à ação renovatória, são exigidos:
Contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos;
Atuação da empresa no mesmo ramo, no mesmo local, por ao menos três anos.
Essas condições garantem segurança para o locatário investir no ponto comercial sem correr o risco de ser desalojado de forma abrupta.
Benfeitorias: o que pode ou não ser cobrado
É comum que o locatário realize melhorias no imóvel, como adaptações de layout, instalação de fachadas, reformas elétricas e hidráulicas. No entanto, muitos contratos vedam a indenização ou retenção por benfeitorias, mesmo quando necessárias.
Por isso, é recomendável que o contrato:
Preveja a necessidade de autorização prévia do locador;
Estabeleça critérios para compensação ou retirada das melhorias;
Defina claramente as obrigações de manutenção.
Cláusulas que exigem a devolução do imóvel nas mesmas condições iniciais devem ser avaliadas com cautela, pois podem gerar despesas relevantes ao final do contrato.
Garantias locatícias: cuidado com excesso de exigências
O contrato pode prever garantias como fiança, caução em dinheiro ou seguro-fiança. É essencial que o locatário observe:
O limite da responsabilidade do fiador ou da seguradora;
A necessidade de substituição da garantia em caso de falecimento ou insolvência;
A legalidade de cobranças adicionais, como multas ou taxas de inadimplemento.
Outro ponto importante é a chamada “FCI” (Fundo de Conservação do Imóvel). Essa taxa tem sido incluída como forma de garantir recursos para eventuais reformas, mas, se usada indevidamente, pode ser considerada uma segunda garantia — prática vedada pelo artigo 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato.
Rescisão e devolução do imóvel: evite surpresas
A cláusula de rescisão deve prever multa proporcional ao tempo restante do contrato. Além disso, é recomendável definir:
Procedimentos de vistoria de saída;
Condições de entrega do imóvel;
Responsabilidades por reparos e danos estruturais.
Essas definições evitam disputas ao término da locação e garantem maior previsibilidade para ambas as partes.
Cessão e sublocação: atenção às restrições
A cessão ou sublocação do imóvel costuma ser proibida nos contratos padrão, salvo autorização expressa do locador. No entanto, é comum que empresas passem por reestruturações societárias, sucessões ou mesmo venda de ponto comercial.
Para evitar impedimentos nesse tipo de operação, recomenda-se inserir cláusula permitindo a cessão do contrato mediante anuência prévia e escrita do locador, trazendo flexibilidade para eventuais movimentações estratégicas do negócio.
Contrato bem estruturado protege ambas as partes
Contratos de locação comercial bem elaborados são instrumentos fundamentais para proteger tanto o investimento do locatário quanto o patrimônio do locador. Cláusulas claras sobre finalidade, prazos, garantias, benfeitorias e rescisão ajudam a evitar litígios, promovem estabilidade contratual e permitem que as partes se concentrem no desenvolvimento de seus negócios.
Para o locatário, um contrato equilibrado representa a tranquilidade necessária para investir no imóvel e consolidar seu ponto comercial. Para o locador, é a certeza de que seu bem estará protegido contra inadimplementos e desgastes desnecessários. O suporte jurídico na negociação e análise do contrato é indispensável para transformar o aluguel em uma relação segura, eficiente e duradoura.
Fabio da Silveira Schlichting Filho – advogado no escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia nas áreas do Direito Societário e Contratos Empresariais.
