A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, pois embora o devedor responda com seu patrimônio nesses casos, isso não se aplica à hipótese de imóvel em alienação fiduciária já que integra o patrimônio de terceiro.
Na origem do caso, um condomínio residencial ajuizou execução para receber cotas condominiais em atraso. O devedor opôs embargos à execução, alegando a impossibilidade da penhora do apartamento, por ele estar alienado fiduciariamente a um banco. Apesar de o juízo ter declarado a impenhorabilidade do imóvel, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidiu pela penhora, em razão da natureza propter rem do débito condominial e com fundamento no artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente responde pelas dívidas do alienante em relação ao condomínio.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que apesar de o artigo 1.345 do CC atribuir, como regra geral, o caráter propter rem ao débito condominial, há exceção para a hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, prevista nos artigos 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.
De acordo com a ministra, por ser o devedor fiduciante responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do apartamento, seu patrimônio deve ser usado para a quitação dos débitos – o que não inclui o imóvel alienado, já que este integra o patrimônio do credor fiduciário.
Por outro lado, a relatora ressalvou que, embora não seja possível a penhora do imóvel alienado, é admitida a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, nos termos do artigo 1.368-B do CC e do artigo 835, inciso XII, do CPC.
