Os leilões de imóveis vêm se consolidando como uma alternativa interessante tanto para quem busca o primeiro imóvel quanto para investidores. Os preços abaixo do mercado tradicional são um dos principais atrativos. No entanto, mesmo com a arrematação finalizada, é comum surgirem dúvidas sobre as despesas legais envolvidas — especialmente o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
O que é o ITBI e como ele é calculado?
Após a arrematação, o comprador precisa pagar o ITBI para regularizar a transmissão da propriedade e registrar o imóvel no cartório competente. Esse imposto é de competência municipal e, por lei, deve ser calculado com base no valor efetivamente pago pelo imóvel.
O problema é que muitas prefeituras, ao calcular o ITBI, adotam como base o valor venal do IPTU ou uma estimativa genérica de mercado — valores, muitas vezes, mais altos que o efetivamente pago na arrematação.
O que diz a Justiça sobre isso?
Diante dessa divergência, diversos contribuintes recorreram ao Judiciário. Em resposta, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema Repetitivo 1.113, firmou entendimento claro:
O ITBI deve ser calculado com base no valor da arrematação, salvo quando houver prova, por procedimento administrativo regular, de que o imóvel foi adquirido por preço vil.
Mesmo assim, ainda há municípios que insistem em cobrar o imposto com base em avaliações judiciais ou no valor da primeira praça — o que contraria a orientação do STJ.
Quem tem direito à restituição do ITBI?
Se você arrematou um imóvel em leilão nos últimos cinco anos e pagou o ITBI com base em um valor superior ao efetivamente desembolsado, é possível solicitar a devolução da quantia paga a mais.
Esse pedido pode ser feito de forma administrativa — embora nem sempre seja aceito — ou judicialmente, onde as chances de êxito são maiores, dado o precedente do STJ.
Quais documentos são necessários?
Para solicitar a restituição, é fundamental reunir provas que demonstrem que o ITBI foi calculado de forma incorreta. Os principais documentos são:
– Guia de recolhimento do ITBI quitada;
– Edital do leilão e auto de arrematação;
– Comprovantes de pagamento da arrematação;
– Transferência bancária e decisão judicial (se houver).
Todos esses elementos ajudam a comprovar que o imposto foi cobrado sobre uma base de cálculo maior do que a legalmente exigida.
Se você adquiriu um imóvel em leilão e tem dúvidas sobre o valor do ITBI pago, consulte um advogado especializado. Com a orientação correta, é possível economizar e reaver valores indevidamente pagos.
Rafaela de Oliveira Marçal – Advogada no escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia, com atuação em Direito Tributário
