A promulgação do Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) foi recebida pelo mercado imobiliário e pelo setor da construção civil como um avanço relevante para conferir maior eficiência, previsibilidade e segurança jurídica às operações de financiamento.
O objetivo do legislador era simplificar a retomada de bens e, consequentemente, reduzir o custo do crédito no Brasil. Entretanto, a aplicação prática da nova legislação pelos tribunais já sinaliza um cenário de incertezas.
A interpretação adotada pelo STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp nº 2.096.465, decidiu que não se pode aceitar lance inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel no segundo leilão extrajudicial, ainda que o montante ofertado seja suficiente para cobrir integralmente a dívida e as despesas associadas.
Embora a finalidade dessa interpretação seja proteger o patrimônio do devedor, uma análise econômica e sistemática revela que ela pode produzir o efeito inverso, com potenciais impactos negativos sobre o mercado.
Os impactos para incorporadoras e construtoras
Para as incorporadoras e construtoras que atuam diretamente no financiamento de seus clientes por meio de alienação fiduciária, a fixação de um piso mínimo de 50% do valor de avaliação para a arrematação no segundo leilão eleva o risco de certames frustrados e reduz a liquidez dos ativos.
Com menos imóveis arrematados, esses bens retornam definitivamente ao estoque das empresas credoras, que passam a carregar ativos de elevado valor em seus balanços e a assumir custos de manutenção, além de obrigações propter rem, como IPTU e taxas condominiais.
No longo prazo, a dificuldade de recuperação dos valores inadimplidos tende a provocar a retração e o encarecimento do crédito, tornando os financiamentos privados mais rígidos e elevando as taxas de juros para todo o mercado imobiliário.
O paradoxo para o devedor fiduciante
O principal paradoxo dessa restrição jurisprudencial reside no prejuízo que ela causa ao próprio devedor fiduciante.
Pela lógica da alienação fiduciária, se o segundo leilão for frustrado pela ausência de lances que atendam ao valor mínimo estipulado, a dívida será extinta e o credor permanecerá com a propriedade consolidada do bem, sem a obrigação de devolver qualquer quantia ao devedor.
Em um exemplo prático, se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão tiver uma dívida em aberto de R$ 100 mil e receber um lance de R$ 400 mil no segundo leilão, a flexibilidade pretendida pela lei permitiria a venda, com a quitação do saldo do credor e a devolução de R$ 300 mil ao devedor.
Com a barreira de 50% fixada pelo STJ, esse lance seria rejeitado por caracterizar preço vil. O leilão seria frustrado, e o devedor perderia o imóvel para o credor sem receber qualquer saldo remanescente.
A segurança jurídica em debate
Desse modo, a imposição de limites rígidos à arrematação, por meio de uma leitura isolada do conceito de preço vil, pode esvaziar avanços relevantes trazidos pelo Marco Legal das Garantias.
Em vez de ampliar a proteção da parte mais vulnerável, a orientação atual pode gerar um ambiente de perdas sistêmicas: investidores deixam de participar dos certames, devedores são privados de eventual saldo remanescente e o mercado tende a encarecer o crédito para se proteger dos riscos.
Diante disso, espera-se que o STJ aprofunde o debate e uniformize o entendimento entre suas Turmas, de modo a preservar a coerência do sistema legal, a lógica econômica dos contratos e a segurança jurídica necessária ao crescimento sustentável da construção civil e do mercado imobiliário.
Maria Luiza J. G. Rotoli de Macedo – Acadêmica do curso de Direito na FAE Centro Universitário e estagiária no setor Cível e Empresarial do escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.
