A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no julgamento do Recurso Especial nº 2.233.511/AL, que a existência de fiança em contrato de locação não impede o locador de exercer o direito ao penhor legal em caso de inadimplência do locatário.
O entendimento é relevante para o mercado imobiliário, especialmente para contratos de locação comercial, ao esclarecer que a garantia contratual prevista na Lei do Inquilinato não elimina garantias legais autônomas asseguradas pelo Código Civil.
Entenda o caso
O processo teve origem em uma ação de homologação de penhor legal proposta por um shopping center. Diante de uma dívida superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o empreendimento reteve bens móveis deixados pelo locatário no imóvel, com o objetivo de garantir a satisfação do crédito locatício.
O locatário, por sua vez, alegou violação ao artigo 37 da Lei do Inquilinato, que proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Segundo sua argumentação, como o contrato já estava garantido por fiança, o locador não poderia se valer também do penhor legal.
A defesa também sustentou que a interpretação dos negócios jurídicos deve observar a intenção das partes e a boa-fé objetiva, não podendo se limitar a uma leitura literal das normas aplicáveis à locação imobiliária.
Diferença entre garantias contratuais e penhor legal
Em primeira instância, o juízo acolheu o argumento do locatário, entendendo que haveria cumulação indevida de garantias. No entanto, o Tribunal de Justiça de Alagoas reformou a decisão, posicionamento que foi mantido pelo STJ.
O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a vedação prevista na Lei do Inquilinato se refere às garantias contratuais ou convencionais, ou seja, aquelas escolhidas pelas partes no momento da contratação, como fiança, caução e seguro-fiança.
Essa regra tem natureza de ordem pública e busca evitar abusos por parte do locador, impedindo que o locatário seja submetido a exigências excessivas como condição para a celebração do contrato.
O penhor legal, contudo, possui natureza distinta. Trata-se de uma garantia prevista diretamente no artigo 1.467 do Código Civil, que independe da vontade das partes e não decorre de negociação contratual. Sua finalidade é proteger determinados créditos, entre eles os aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.
O que decidiu o STJ?
Para o STJ, a fiança contratual e o penhor legal podem coexistir, pois têm origens, naturezas e finalidades diferentes. Assim, a existência de fiança no contrato de locação não impede que o locador exerça o penhor legal diante do inadimplemento do locatário.
Na prática, a decisão reforça que a proibição de cumular garantias prevista na Lei do Inquilinato não pode ser interpretada de forma tão ampla a ponto de afastar garantias legais autônomas conferidas pelo Código Civil.
Com isso, permanece válido o direito do locador de reter bens do locatário para assegurar o pagamento de aluguéis e encargos em atraso, ainda que o contrato já conte com fiança.
Impactos para contratos de locação
A decisão representa um precedente importante para locadores, locatários, administradoras de imóveis e empreendimentos comerciais, como shopping centers.
Ao diferenciar garantias contratuais de garantias legais, o STJ conferiu maior segurança jurídica à recuperação de créditos locatícios, especialmente em situações de inadimplência.
O entendimento também reforça a importância de uma análise cuidadosa dos contratos de locação e das medidas disponíveis para proteção do crédito, sempre observando os limites legais e a boa-fé nas relações contratuais.
Maria Luiza J. G. Rotoli de Macedo – Acadêmica do curso de Direito na FAE Centro Universitário e estagiária no setor Cível e Empresarial do escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.
